С тех пор как тенге был отпущен в свободное плавание, цены на продукты питания, коммунальные платежи и прочие товары и услуги медленно, но верно ползут вверх. И только на рынке недвижимости ситуация обратная – цена квадратных метров существенно снизилась, но даже это не может активизировать рынок. Те немногие покупатели, которые имеют долларовые сбережения, надеются, что будет еще дешевле, а продавцы затаились и ждут, уповая на то, что годами внушали нам застройщики и перекупщики: «Недвижимость – это ликвидный товар, и быть дешевой она не может». На самом деле даже самые опытные эксперты рынка не могут точно спрогнозировать, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости. Возможны самые различные варианты – от плавного снижения цен до их существенного обвала. Его могут спровоцировать как банки, на балансе которых скопилось множество залогового имущества, так и инвесторы-перекупщики, имеющие по несколько квартир, или даже застройщики, которые на фоне всеобщего снижения спроса могут углубиться в демпинг, так как над многими из них довлеют обязательства по кредитам. Рынок стал непредсказуемым и впервые за долгие годы удивляет даже видавших виды игроков противоречивыми тенденциями и разнонаправленными трендами.
Если ориентироваться на среднюю цену предложения, на основе который выводят свои индексы газеты и порталы недвижимости, то, например, по данным портала «Крыша», с 20 августа 2015 года к началу февраля 2016-го недвижимость упала в цене чуть более чем на 30 процентов – с 1662 долларов за квадрат до 1161 доллара за квадрат. Правда, после небольшого укрепления тенге к середине февраля средняя цена предложения составила 1284 доллара за квадрат (по данным на 16 февраля). Но тут все просто: после того как новые правила осуществления электронной торговли запретили указывать в объявлениях долларовые цены, и продавцы, и покупатели, и риелторы сидят над объявлениями с калькуляторами и пересчитывают стоимость с учетом курсовой разницы. Соответственно, когда тенге укрепляется, запрашиваемая долларовая цена квартир растет и растет индекс. Если же укрепляется доллар, то цена недвижимости снижается. Но в данном случае отражается именно колебание курса, а вовсе не продавцы пересматривают свои цены, так как реальных покупателей крайне мало и даже при укреплении тенге продавцы не могут позволить себе повышать цены.
Опять же не будем забывать, что цена предложения и реальная стоимость, по которой уходят квартиры, всегда несколько отличались, а сейчас, по словам игроков рынка, наступило время существенных скидок и дисконтов. Если продать необходимо, без торга и ценовых уступок, сделать это сейчас крайне сложно. «Сегодня спрос только на квартиры, продаваемые по цене ниже рыночной, – считает риелтор Оксана Мухамеджанова. – Покупать готовы только те, у кого есть сбережения, но они сейчас очень разборчивы и крайне внимательно выбирают себе жилье. Кроме того, рынок непредсказуем, и покупатели допускают вероятность, что цены еще будут снижаться, поэтому не спешат. Люди боятся потерять свои накопленные доллары, которые в любой момент еще могут возрасти в цене. В результате сделки проходят по весьма низким ценам, далеким от изначально заявленных. Например, в середине февраля мы провели сделку купли-продажи неплохой трехкомнатной квартиры в Аксае, которая «ушла» за 44 тысячи долларов. Хотя изначально она была выставлена за 70 тысяч, затем хозяева постепенно снизили до 58 тысяч, но сумели продать в итоге только за 44. А год назад подобные квартиры покупали по 90–95 тысяч долларов.
Продают же сегодня те, кому приходится это делать в силу различных обстоятельств – выезд, нужно срочно разъехаться, материальные трудности, необходимость расплатиться с банком, если квартира в залоге, а ее цена снижается и дальше тянуть некуда, и так далее. Все остальные затаились и выжидают. За десять лет моей риелторской практики я не помню, чтобы складывалась ситуация, подобная нынешней, в плане низкого спроса и низкой активности рынка. Мне кажется, что рыночного дна мы еще не достигли, так как даже ликвидные квартиры из моей базы стоят без звонков, не говоря уже о показах. Как практик, а не теоретик, могу сказать, что предложение сегодня значительно больше, чем спрос, а значит, цены еще будут снижаться».
В пользу снижения цен на жилье говорит и приостановка выдачи ипотеки ведущими казахстанскими банками второго уровня, так как известно, что именно доступная ипотека заметно подогревает рынок, активизируя спрос. Но доступной ипотеку в последнее время и так было сложно назвать, да и самих желающих взять ипотечный кредит поубавилось. Реальные доходы населения падают и на фоне замедления экономического роста и других кризисных проявлений кредитное бремя мало кому по силам. Хотя государство пошло навстречу проблемным долларовым ипотечникам, которые после резко выросшего доллара принялись закидывать банки предметами нижнего белья и гробами, требуя решения их проблем. На рефинансирование их 25 тысяч проблемных займов выделено около 130 млрд. тенге. В Алматы около 7 тысяч таких заемщиков и к рассмотрению банками уже подали порядка 3565 заявок, из которых 1470 уже рефинансированы. Учитывая, что это уже не первый пример, когда государство приходит на помощь заемщикам, и в нынешние непростые времена могут найтись желающие взять ипотеку, пусть и под высокий процент. Но даже самым отчаянным оформить ее теперь будет крайне сложно. Так, «Банк ЦентрКредит», Forte, «Сбербанк», «ВТБ» и «Казкоммерцбанк» приостановили выдачу ипотеки до «пересмотра условий», что произошло после повышения Национальным банком базовой ставки до 17 процентов годовых. Деньги стали дороже для банков второго уровня и еще дороже для населения и бизнеса. Кроме того, банки попросту опасаются выдавать ипотеку, так как если недвижимость еще существенно опустится в цене, то заемщики могут отказаться покрывать кредиты и балансы банков еще пополнятся неликвидными активами. А ведь и сегодня у банков немало залоговой недвижимости, которая дешевеет, но которую тем не менее нужно реализовывать постепенно, чтобы не вызвать обвал рынка.
«После отмены валютного коридора цены в долларовом эквиваленте просели в некоторых сегментах более чем в два раза, но и в тенговом эквиваленте они также снижаются, – считает директор департамента аналитики Ассоциации риелторов Казахстана Ольга Айбасова. – Снижение доходов, рост цен, удорожание продуктовой корзины – все это отнюдь не делает покупку квартиры более доступной. После того как был отменен валютный коридор для тенге, в газетах появились панические объявления о продаже квартир «по старому курсу», но покупать их никто не бросился. Не стоит забывать о том, что первоначально рынок был «раздут» и 50–55 тысяч за «однушку» в алматинском номерном микрорайоне, которые просили до девальвации, – это неоправданно много. Не будем вспоминать, что в конце 1990-х квартиры стоили 3–4 тысячи долларов, но и сегодняшние цены – это еще не ценовое дно. Квартира – это не роскошь, но значительное приобретение, поэтому этот рынок не регулируется простым соотношением спроса и предложения. Кроме наличия спроса, который теоретически и сейчас высок, так как многие бы хотели улучшить свои жилищные условия, необходима еще и платежеспособность потенциальных клиентов. То есть простой принцип – раз спрос высокий, то и цены на квартиры высокие – тут напрямую не работает. Свое влияние оказывают и все другие факторы: недорогая нефть, обесценившийся российский рубль, который оказывает на нас влияние в силу нашего нахождения в Таможенном союзе и ЕАЭС, и так далее. Никаких предпосылок к быстрому и скорому улучшению экономической ситуации не видно. Поэтому я считаю, что цены должны, обязаны постепенно снижаться, и это будет долгосрочный тренд. В Японии, например, этот тренд продлился 20 лет».
Существует некий трехмесячный цикл удешевления недвижимости: сначала квартиру выставляют по завышенной цене, потом, если она не продается, снижают цену до рыночной, а в третий месяц выставляют ее на продажу уже с дисконтом. А так как вся статистика выводится на основе цен предложения, то и дешевеют квартиры достаточно медленно. Если бы речь шла о реальных сделках, очевидна была бы значительно большая глубина падения цен, нежели сейчас можно увидеть согласно ценам предложения в газетах и на порталах недвижимости. Конечно, потенциальный спрос на недвижимость есть всегда, но инвестиционная привлекательность казахстанской недвижимости сейчас низкая. И демонстрирует это простой пример – если бы до всех девальваций человек положил накопленные доллары в банк, то сейчас оказался бы в значительно более выигрышном положении, чем тот, кто в то же время вложил эти доллары в недвижимость. Правда, в недвижимость нужно уметь инвестировать, и квадратным метрам не обязательно простаивать – их можно сдавать в аренду. Именно это спешат сейчас сделать те, кто может позволить себе подождать и не продавать квартиры по нынешним снизившимся ценам. В связи с этим рынок аренды в отличие от рынка купли-продажи нынче оживился, а многие риелторы именно на нем сейчас концентрируют свое внимание, чтобы не сидеть вовсе без работы, пока на рынке купли-продажи штиль. При этом предложение арендных квартир возросло, а цены на них опять же снижаются.
«Есть категория людей, которые успели продать свои квартиры по более или менее выгодным для себя ценам, но не торопятся покупать новую, лучшую или опять же две разные, так как надеются на снижение цен, а пока просто арендуют жилье, цена на которое существенно снизилась. Например, если при курсе 180 тенге за доллар квартиру сдавали за 1000 долларов, или за 180 тысяч тенге, то сейчас ее могут сдавать за 140–150 тысяч тенге. Это если речь идет о таких районах, как Алмалинский, Медеуский. Цены в других районах, соответственно, еще ниже. Буквально на днях я помогла сдать «трешку» 70 кв. м в прекрасном состоянии на Амангельды – Абая за 150 тысяч тенге в месяц. Впрочем, цена аренды в отличие от цен продаваемых квартир сейчас уже практически не привязывается к доллару, как это было еще в августе-сентябре. От тех, кто пытается при сдаче квартиры ориентироваться на доллар, клиенты сразу уходят. Правда, существует очень ограниченное количество элитных квартир, которые снимают иностранцы, получающие зарплату в валюте и нацеленные на дорогое, качественное жилье. Им сдают за доллары, но из моей практики могу сказать, что это, наверное, одна квартира на тридцать «тенговых», – отмечает Оксана Мухамедшина.
Конечно, сначала нашлись и такие собственники жилья, которые попытались после обесценивания тенге компенсировать собственные потери в доходах поднятием цены аренды, но предложение объектов велико, а в доходах потеряли не только арендодатели, но и арендаторы, которые просто не готовы сегодня платить больше. Поэтому отказать надежному арендатору, чтобы несколько месяцев просидеть в ожидании нового, желающих мало. На рынке аренды пока также действуют обычные, не связанные с кризисом и девальвацией факторы, – это, скажем, сезонный спрос. Весна – для рынка аренды отнюдь не сезон, поэтому цены могут еще снизиться. В то же время в связи с негативными изменениями в доходах и платежеспособности потенциальных клиентов спрос смещается в сегмент более дешевой аренды, и те, кто вчера снимал трешки в хороших районах, сегодня могут одновременно поступиться и количеством комнат, и районом, лишь бы сократить свои затраты на аренду жилья. Соответственно, более дешевые квартиры становятся более востребованными и ликвидными.
Не стоит забывать и о возводимом по государственным программам арендном жилье, на которое, как отметил Нурсултан Назарбаев в ходе ХVII съезда партии «Нур Отан», теперь будет ориентирована жилищная политика в Казахстане и которое позволяет человеку быть мобильным – легко менять место работы и жительства. Впрочем, предусмотрен и наиболее выгодный, по мнению многих, вариант – аренда с последующим выкупом. При этом цены озвучены крайне привлекательные: стоимость квадратного метра жилья не будет превышать в городах Астана и Алматы 200 тысяч тенге, в остальных регионах – 180 тысяч тенге, с инженерно-коммуникационной инфраструктурой. Ориентировочно ежемесячный арендный платеж за жилье без выкупа для Астаны и Алматы – 640 тенге за квадратный метр, другие регионы – 550 тенге, с выкупом для Астаны и Алматы – 1230 тенге за квадратный метр, другие регионы – 1110 тенге.
Причем, по данным управляющего директора АО «Казахстанская ипотечная компания» Еркина Сыздыкова, уже в 2015 году по итогам первого года реализации государственной программы «Нурлы жол» в части строительства арендного жилья план по вводу жилья перевыполнен и составил около 426 тысяч квадратных метров жилья по всей стране, или порядка 7200 квартир. Всего до 2020 года планируется сдать 1 миллион 483 тысячи квадратных метров, или порядка 29 тысяч квартир. Правда, объемы эти нельзя назвать очень большими, так как за один только год в казахстанских мегаполисах сдается более миллиона квадратных метров жилья в каждом. Но если на конкурентном рынке многие сданные квартиры становились объектом инвестиций и оставались стоять пустыми, либо попросту не продавались, то арендное жилье граждане расхватывают как горячие пирожки. Очередь на него велика, даже несмотря на то, что документы вправе подавать только государственные служащие, военные, работники бюджетных организаций, члены неполных или многодетных семей, инвалиды и репатрианты. Те, кто получает арендное жилье по госпрограмме, уходят со свободного рынка, и это, опять же, способствует снижению спроса на коммерческую аренду, покупку и ипотеку. Сама идея арендного жилья ненова, но именно теперь программа становится достаточно масштабной, чтобы оказать свое влияние на рынок. Президентом Казахстана поручено направить 53 миллиарда тенге на строительство арендного жилья, из которых на жилье со сроком завершения строительства в 2016 году – 42 миллиарда тенге, и задел на 2017 год – 11 миллиардов тенге.
Несмотря на все эти тенденции, можно услышать и прогнозы о том, что снижаться цены на недвижимость больше не будут. От кого они звучат? Как несложно догадаться, от застройщиков. Так, исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана Аслан Тукиев высказал мнение, что проседания цен на рынке первичного жилья в Казахстане не предвидится и такие прогнозы экономически необоснованны. Чудес, дескать, не бывает и жилье не может стоить ниже себестоимости. Ассоциация даже собирается ввести в обращение индекс стоимости жилья на первичном рынке для ориентира покупателей, который будет основываться на тенговых ценах фиксированного количества компаний, имеющих определенный объем застройки и накопленный опыт. Но вот будет ли этот индекс тем достоверным «термометром» рынка жилья, о котором говорят в ассоциации, – это большой вопрос. Все-таки застройщики – люди заинтересованные, а могут ли цены быть ниже или не могут прекрасно демонстрируют государственные программы поддержки жилого строительства, которые, по мнению некоторых экспертов, как раз и показывают уровень того самого «ценового дна».
Так, 10 февраля на расширенном заседании правительства Нурсултан Назарбаев поручил выделить 360 миллиардов тенге для стимулирования жилищного строительства. Из них для поддержки частных застройщиков – 97 миллиардов тенге на возвратной основе. На строительство кредитного жилья – 149 миллиардов тенге, включая 22 миллиарда тенге для кредитования вкладчиков. По словам Президента, все это позволит в 2016 году ввести дополнительно 1,5 миллиона квадратных метров жилья и обеспечить вклад в рост ВВП. При этом стоимость квадратного метра кредитного жилья для вкладчиков АО «ЖССБК» не будет превышать в Астане и Алматы 180 тысяч тенге, а в других регионах – 140 тысяч тенге, без инженерно-коммуникационной инфраструктуры. А для поддержки частных застройщиков деньги будут направленны через АО «ФНБ «Самрук-Казына», и стоимость квадратного метра жилья по этой программе не будет превышать в городах Астана и Алматы 240 тысяч тенге, в остальных регионах – 200 тысяч тенге. Основными требованиями, предъявляемыми к застройщикам, будут являться наличие земельного участка с подведенной ИКИ, ПСД с госэкспертизой, 20 процентов собственного участия, возврат средств в течение 18 месяцев с начала финансирования и банковская гарантия. В случае невозврата застройщиком вложенных средств построенное жилье будет реализовано с дисконтом 20 процентов в рамках действующих механизмов государственной жилищной программы и вкладчикам АО «ЖССБК». Предполагаемые цены на арендное жилье, намеченное к сдаче в 2016 году, составят, как мы отметили выше, 200 тысяч тенге для Алматы и Астаны и 180 тысяч тенге для остальных регионов, с инженерно-коммуникационной инфраструктурой. И все эти цифры демонстрируют, во сколько, в принципе, может обходиться сегодня строительство, и это не могут не учитывать коммерческие застройщики. Тем более что и на конкурентном рынке некоторые компании предлагают в уже сданных домах квартиры не только по вполне приемлемым ценам, но еще и в рассрочку.
В Алматы идет продажа квартир в рассрочку в уже сданных жилых комплексах, скажем, в «Хан-Тенгри», расположившемся в верхнем районе города, или в ЖК «Алтын Булак» (Брусиловского – Абая – Толе би – Прокофьева), который предлагает не только рассрочку, но и цену от 253 тысяч тенге за квадратный метр, то есть чуть больше 700 долларов за квадрат. И в целом, заявления Ассоциации застройщиков о том, что цены снижаться не будут, зачастую отличаются от действий самих застройщиков, многие из которых готовы предложить весьма существенные скидки. Ведь если некий собственник квартиры или квартир еще может выждать время, то у застройщика логика другая – ему необходимо платить зарплату работникам, оплачивать услуги подрядчиков, расплачиваться с кредитами. И в такой ситуации выгоднее попытаться продать со скидкой, пока не стало еще дешевле. В результате, многие реальные покупатели рассматривают варианты именно на первичном рынке. Впрочем, тут многое зависит от степени готовности и уровня отделки квартиры. Например, существует понятие «улучшенной черновой отделки» со штукатуркой на стенах и стяжками на полах, но такие квартиры тем не менее требуют ремонта, точнее, более качественной отделки. А сейчас покупатели не хотят тратиться даже на ремонт, а ищут квартиры, в которые можно сразу заехать и жить, и в силу своей малочисленности при широком спросе такие квартиры они находят.
«Застройщики прогнозируют, что цена не должна падать, так как себестоимость строительства этого не позволит, но она складывается из множества факторов, начиная от стоимости строительных материалов, оплаты труда, стоимости участка и заканчивая так называемым «административным налогом» и собственно прибылью застройщиков. Думаю как минимум в последних двух пунктах заложен потенциал для снижения цены. Она все еще остается завышенной, и маржа застройщиков все еще достаточно велика. Построено между тем достаточно много, и по цене застройщики еще вполне могут подвинуться, чтобы избавиться от пустующих объемов, тем более что во всем мире в сложные времена существовала и существует практика продаж недвижимости не только по цене ниже ожидаемой, но и по цене ниже затрат», – говорит Ольга Айбасова.
Если же вернуться к вопросу об инвестиционной привлекательности, то сегодня вряд ли найдется много желающих вложить деньги в недвижимость. Между тем, по некоторым оценкам, на долю инвесторов, или как еще говорят, профессиональных перекупщиков, на рынке недвижимости приходится около 50 процентов. То есть половина игроков рынка – это обычные казахстанцы, которые пытаются решить жилищный вопрос, а еще половина – те, кто на рынке недвижимости зарабатывает. То есть, по сути, половине участников рынка сделки с недвижимостью сейчас неинтересны, либо они опасаются совершать какие-то действия в силу непредсказуемости и слабой прогнозируемости рынка. А это значит, что и их выжидательная позиция будет способствовать снижению цен. Впрочем, если бы все они разом запаниковали от падающих цен и решили выставить свои квартиры на продажу, то, как и в случае с банками, это могло бы попросту обрушить рынок. Играть на падающем рынке у нас вообще мало кто умеет – ведь тут, кто избавится от недвижимости первым, тот и выиграет. Но и откровенно массово демпинговать держателям квартир – как застройщикам, так и инвесторам и банкам – боязно, так как это может вызвать обвал цен. В результате сейчас игроки выжидают, как говорится, «у кого первым нервы не выдержат».
Даже те казахстанцы, которые имели собственное жилье, раньше переживали, что цены на недвижимость у нас слишком высокие и типовая квартирка советской постройки с крохотной кухней стоит больше, чем коттедж с видом на Средиземное море. И их можно было понять, ведь при высоких ценах сложно улучшить жилищные условия, к тому же у многих дети, перед которыми квартирный вопрос рано или поздно тоже встанет. Теперь же владельцы квартир переживают, что их «апартаменты» теряют в цене и даже гипотетически их уже не обменяешь на домик на побережье. Впрочем, все дело в соотношении доходов и уровня цен на недвижимость. Понятно, что квартиры не могут стоить так мало, чтобы граждане приобретали их в течение года, откладывая часть зарплаты. Но и прежние цены, по которым копить на квартиру человеку со средней зарплатой пришлось бы всю жизнь, при этом ничего не покупая и не питаясь, – это тоже нонсенс. Именно поэтому наблюдаемое сейчас снижение цены на недвижимость следует расценивать все-таки как оздоровление рынка. И если в остальных сферах кризисные проявления сложно назвать благом, то в секторе недвижимости падение тенге, возможно, сыграет свою положительную роль и со временем сделает правила игры на рынке более понятными, справедливыми и приемлемыми для простых казахстанцев.
